집을 살때 자금의 여의치 않아 은행 문을 두드리고, 요구하는 서류 모두 제출했는데 마지막에 '대출거절'이라는 말을 들을때 심정 아니나요? 신용점수도 괜찮고, 연봉도 나쁘지 않은데, "DSR 초과로 불가"라는 말을 남겨줘요. 처음 집살때 'DSR 이게 무슨 암호지' 이렇게 생각했어요. 이 영문 세 글자 안에 대출이 가능한 사람과 거절되는 사람을 가르는 기준이 숨어 있다는 사실을 몰랐던거죠.
저처럼 집사려다 대출금 때문에 낭패당하지 마시라고 오늘을 DSR에 대해 말씀드릴게요.
DSR이 뭐죠?
영문 Debt Service Ratio의 첫글자를 따서 DSR 이에요. 한글로는 총부채원리금상환비율이라 합니다. 딱 한 문장으로 정리하면,
"내가 벌어들이는 돈 중에서 빚을 갚는 데 쓰는 비율"을 말합니다.
예를 들어, 연봉이 6,000만 원이고, 1년에 빌린돈의 원금을 3,000만 원씩 갚고 있다면, DSR은 50%가 됩니다. 다시말해, 내가 버는 돈의 절반을 빚 상환에 쓰고 있다는 의미예요. 집을 구입할때 보통 DSR 40%를 기준으로 보고 있죠. 연소득이 6,000만 원이면 연간 상환액이 2,400만 원 이하여야 나머지 부분에 대한 추가 대출이 가능하다는 걸 의미합니다.
왜 DSR 때문에 대출이 막힐까?
예전에는 집값 기준(LTV)으로 대출이 가능했어요. 하지만 이제는 대출기준이 '상환 능력 중심'으로 바뀌었어요. 이 말은, 집값이 아니라 내 소득으로 감당할 수 있는 총 부채의 규모가 기준이 되었다는 뜻입니다.
예를 들어볼게요. DSR 40% 인데 아래와 같은 조건을 가진 분이 있다해볼게요.
- 연봉: 6,000만 원
- 주택담보대출 연 상환액: 2,000만 원
- 신용대출 상환액: 1,000만 원
연봉은 꽤 받고 있지만, 연간 갚고 있는 대출 원리금이 2,000만 + 1,000만으로 총 3,000만 원이에요. 이는 연봉의 절반에 해당하므로 DSR은 50%입니다. DSR은 40%이므로 2,400만 원 이하여야 대출을 받을수 있는데, 버는 돈의 절반을 빚 상환에 있으므로 추가 대출은 불가능 해요. 따라서 대출 거절이 되는 거예요.
DSR은 무조건 소득대비 원금 상환 비율이므로, 신용이 아무리 좋아도 소득 대비 부채가 많으면 어렵다고 보시면 됩니다.
DSR 계산법 예시
DSR 계산법은 다음과 같아요.
DSR(%) = (연간 모든 대출 원리금 상환액 ÷ 연소득) × 100
연봉 대비 대출 상환 총액에 따른 DSR 거절 비율을 표로 살펴 볼게요.
| 연봉 | 대출 상환 총액 | DSR 결과 | 대출 가능성 |
| 5,000만 원 | 2,000만 원 | 40% | 대출 가능 |
| 6,000만 원 | 3,000만 원 | 50% | 거절 가능성 높음 |
| 8,000만 원 | 3,200만 원 | 40% | 대출 가능성 높음 |
연봉이 적거나 많다고 집살때 대출 여부가 갈리는 건 아닙니다. DSR은 집담보대출뿐 아니라 신용대출·마이너스통장·카드론·자동차 할부까지 모두 포함되니 꼭 집사기전 자신의 빚 상환 비율을 확인해 보세요.
실제 거절 사례로 보는 DSR의 무서움
집보러 갔다가 너무 마음에 들어서 가계약 걸고 대출 알아봤는데 거절 당해 계약금 날려본적이 있는지라 DSR의 무서움 겪지 마시라고 제가 알고 있는 몇가지 사례 알려드릴게요.
사례 1: 직장인
연봉 6,000만 원, 신용대출 4천만 원 + 자동차 할부 1천만 원
새로 주택담보대출을 신청했지만 DSR 45% 초과로 불가 판정
기존 대출이 많아 상환비율이 높았던 게 원인
사례 2: 맞벌이 부부
남편 연봉 4,000만 원, 아내 3,500만 원
남편 명의로만 대출을 진행해 DSR 초과
부부합산으로 신청했다면 충분히 통과 가능했을 조건
사례 3: 자영업자
소득 증빙이 불완전해서 은행이 '소득 70%만 인정'
DSR이 과다하게 계산돼 거절
소득 증빙자료(세금신고, 매출내역 등) 보완 후 승인됨
이처럼 DSR은 단순히 수입, 대출원금의 문제가 아니라, 소득 증명, 기존 부채 구조, 대출 기간까지 모두 반영돼요.
DSR 줄이는 4가지 현실적인 방법
하늘에서 뚝 돈이 떨어지거나 소득이 폭발적으로 늘어나지 안는한 빚을 갚기는 어려워요. 하지만 현실적으로 총부채원리금상환비율을 현실적으로 줄이는 방법은 있어요. 참고하셔서 꼭 좋은 집으로 이사가세요.
| 방법 | 내용 |
| 기존 대출 일부 상환 | 신용대출·카드론 먼저 상환하면 DSR 즉시 개선 |
| 대출 기간 연장 | 상환 기간을 늘려서 연간 부담금을 줄임 |
| 부부 합산 소득 | 공동명의 신청으로 소득을 증가시켜 DSR 완화 |
| 정책 금융 상품 | 보금자리론·디딤돌대출은 DSR 일부 예외 적용 상품 |
DSR을 낮춘다는 건 빚을 없애는 게 아니라, '갚는 구조를 재조정한다'는 의미로 접근하시면 좋습니다. 아울러 모든 은행이 DSR을 동일하게 적용하고 있지는 않아요.
은행별로 기준이 다르다
같은 소득, 같은 대출이라도 은행마다 조금씩 계산 방법이 다르니 한군데서 대출이 나오지 않았다고 너무 실망하지 마시고 여러군데를 다녀 보세요. 제가 아는 몇군데 은행의 DSR기준을 알려드릴게요.
| 은행 | 특징 |
| KB국민 | 모든 대출 원리금 합산 기준, 가장 보수적 |
| 신한 | 마이너스통장 한도액까지 반영 |
| 하나 | 대출기간 조정 시 일부 완화 가능 |
| NH농협 | 정책대출 반영률 높음, 실수요자 우대 있음 |
꼭, 한군데서 안됐다고 포기하지 말고, 조건이 다른 은행을 찾아보세요.
DSR 완화 대상은?
모든 법에는 항상 예외는 있죠. 다음 자격을 갖추고 있는 자에게는 한시적으로 완화 적용되고 있어요.
- 생애 최초 주택구매자
- 신혼부부, 저소득 실수요자
- 정책금융상품 이용자(보금자리론·디딤돌대출 등)
처음 집을 구입할때는 잘 몰라서 계약금을 날린적도 있지만 사람일에는 항상 솟아날 구멍이 있어요. 꼭 자신의 상황과 맞는 방법이 있으니 포기하지 마세요.
마무리
대출이 거절되었다고 너무 좌절하지 마세요. 이번엔 안되었지만 조금 더 소득을 늘리고, 조금더 상환 능력을 높이면 다음번엔 가능할거니까요. 대출을 못받았다고 능력이 부족한건 아닙니다. 단지 현행 금융 구조상 '소득 대비 부채 비율'이 기준보다 높은 거예요. 좌절하지 마시고, 앞으로 어떻게 재정상태를 개선할지에 초점을 맞추세요.
DSR은 거절의 이유가 아니라, 현재 재정상태를 객관적으로 보여주는 거울입니다. 나의 재무상태를 살펴보고 개선하세요.