지난 10월 15일, 정부가 '주택시장 안정화 대책'을 발표했어요. 그 결과 서울 전역과 경기 주요 12개 지역이 새롭게 규제지역으로 지정됐죠. 이 소식을 듣자마자 "혹시 내가 사는 동네도 포함된 건 아닐까?" 그래서 급히 부동산 규제지역 조회부터 해봤어요.
왜냐면, 부동산 규제지역은 집을 구매할때 단순한 참고 정보가 아니며, 대출 한도, 청약 자격, 세금, 전매제한까지 직접 영향을 주는 핵심 변수니까요!
부동산 규제지역이란?
규제지역은 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 지정하는 지역을 말합니다. 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 구분되요.
| 구분 | 주요 내용 | 영향권 |
| 투기과열지구 | 투기 수요 억제 목적 | 분양권 전매 제한, LTV 40% 제한 |
| 저정대상지역 | 집값 급등 억제 목적 | 청약 자격 강화, 세금 증가 |
| 토지거래허가구역 | 거래 질서 유지를 위한 허가제 | 일정 면적 이상은 허가 필수 |
이는 행정적 구분이 아니라, "대출·청약·세금 규칙이 달라지는 기준"입니다.
규제지역 조회 하는 법
1. 청약홈(https://www.applyhome.co.kr)
청약 자격·전매제한 여부를 확인할 수 있고, 관심 지역을 등록해두면, 규제지역 변경이나 신규 분양 공고가 뜰 때 알림이 와서 편리해요.
2. 토지이음(https://www.eum.go.kr/)
주소나 지번을 입력하면 해당 지역이 '조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역' 중 어디에 포함되는지 바로 확인가능하고 해당 지역에 대한 자세한 정보까지 얻을수 있어요.
주소를 입력하고 열람을 클릭하면 해당지역의 토지이용계획, 도시계획, 공시지가 ·실거래가, 건축물 정보 등을 얻을수 있어요. 저는 강남입성이 꿈인데, 청담동 건물을 입력하고 조회해 봤어요.
좌측면의 내용을 굳이 선택하지 않아도 스크롤하면서 쭈욱 읽어보시면 좋구요. 일반적으로 해당지역에 대한 규제는 맨 아내 부분에 나와요.
조금 어려울수도 있지만 내집 마련과 나의 자산을 위한 길이니 잘 살펴보세요. 잘 아시겠지만, 민간 앱도 규제지역 표시 및 정보를 볼수는 있지만 가장 정확한건 국가사이트겠죠. 하지만 보는 법은 다소 어려울수 있으나 호갱노노를 원하시면 꼭! 국가사이트를 이용하시길 바랍니다.
2025년 10월 기준 규제지역 현황
10·15 대책으로 수도권 대부분이 규제지역에 포함되었어요.
| 구분 | 지역 | 비고 |
| 서울 | 25개 자치구 전역 | 전 지역 유지 |
| 경기 | 과천·광명·성남(분당·수정·중원)·수원(영통·팔달·장안)·용인수지·안양동안·의왕·하남 | 총 12곳 신규 지정 |
이외에도 세종, 부산, 인천 등 일부지역은 규제가 유지 되고 있는 곳이 많으니 알려드린 방법대로 원하는 지역을 검색 확인하십시오.
규제지역 지정 시 어떤게 달라지나 체크 3가지
규제지역으로 지정되면, 일반적으로 대출한도 축소, 청약자격 강화, 세금 및 거래제한의 세 가지 면에서 크게 달라집니다. 달라지는 조건을 미리 확인하지 않으면 큰 낭패를 볼수 있으니 꼭 미리 확인하세요. 특히, 25억 이상의 주택을 구입예정이라면 주담대가 사실상 불가능하고 현금으로 해야하니 거래세까지 자금을 확보하는게 중요해요.
1. 대출한도 축소
- 시가 15억 원 이하: 최대 6억 원
- 시가 15억~25억 원: 4억 원으로 축소
- 시가 25억 원 초과: 2억 원 한도
2. 청약자격 강화
- 무주택자 우선 공급
- 전매제한 3~10년
- 실거주 의무 부과
3. 세금 및 거래제한
- 다주택자 취득세 중과
- 양도세 중과세율 유지
- 토지거래허가구역은 실거주 외 매매 제한
정부의 정책이 '투기 방지'이지만 실수요자도 영향을 받을수 밖에 없습니다. 청약홈에서 개인별, 지역별 자격을 확인하고 세금을 포한한 자금계획까지 잘 세우시길 바랍니다.
계약 전 5분 규제 체크리스트
거래나 청약을 앞뒀다면 아래 4가지를 순서대로 꼭 확인하셔야 난감한 일이 발생하지 않아요.
- 토지이음에서 주소 입력 → 규제종류·효력일 확인
- 대출 한도 자금 미리 계산 (6억/4억/2억 구간 확인)
- 청약홈에서 전매제한·실거주 의무 여부 확인
- 취득세·보유세 변화 시뮬레이션 (고가주택 여부 포함 등)
말씀드린 것만 우선 체크해도 계약서를 작성하고 후회할일이 적어집니다.
토지거래허가구역을 특히 주의 해야하는 이유
토지거래허가구역은 단순한 규제지역이 아니예요. 거래 전에 '허가' 절차를 반드시 거쳐야 하며, 실거주 목적 외 매매는 제한됩니다.
- 허가받지 않은 계약은 무효 처리 가능
- 실거주 의무 2년 이상 부과
- LTV(담보인정비율) 40% 이하
- 전세·월세 전환도 제한될 수 있음
토지거래허가구역은 꼭 거주할 사람만이 살수있다는 점 명심하세요.
경험으로 보는 규제지역의 영향
직장과 아이 학업문제로 이사를 준비하면서 제 주소를 검색해봤는데요, '조정대상지역'으로 표시되더군요. 그 결과, 이사갈 집의 대출 한도가 약 1억 원 줄어들었고, 청약 가점 계산 방식이 변경되어 자녀 1명에 외벌이인 저에게는 다소 어려웠어요. 또한 전매 가능 기간도 길어서 해당 지역으로 이사를 포기할수 밖에 없었답니다.
만일, 부동산 규제지역을 확인하지 않고 계약했다면 자금 계획이 완전히 틀어졌을 뿐아니라, 살면서 고통을 받아야 했을 수도 있었어요. 항상 부동산 계약전 준비단계에서 "규제지역 조회"를 하면, 몇 분의 수천만 원의 리스크를 줄일 수 있을뿐아니라 자금계획도 원활하게 세울수 있으니 참고하세요.
부동산 규제 조회 자주 묻는 Q&A 정리
Q1. 호갱노노, 들은 정보가 국토부랑 다르면요?
👉 국토부·토지이음이 기준이에요. 민간앱은 참고용으로만 사용하세요.
Q2. 허가구역에서도 전세나 월세 계약이 가능한가요?
👉 가능합니다. 다만, 실거주 목적이 아닌 전매는 불가합니다.
Q3. 규제지역 지정·해제는 얼마나 자주 바뀌나요?
👉 보통 분기별 또는 부동산 시장 과열 시기마다 조정됩니다. 계약 직전에 한 번 더 확인하세요.
Q4. 생애최초 구입자는 규제 영향이 적나요?
👉 일부 완화입니다. LTV·DSR 조건이 대부분 낮아지지만, 소득 및 주택가액 기준은 확인하세요.
1015대책 규제지역 확대 이후, 시장은 어디로?
규제지역이 확대되면 사람들은 비규제지역으로 이동해요. 이른바 '풍선효과'라 할수 있죠. 과거 부동산대책시 구리·동탄·평택 같은 비규제 지역에서 매수세가 급증했사례를 보면, 대출 규제 강화로 매수 여력이 줄면서, 서울·수도권은 전세보다 월세 전환 비중이 커질것으로 보여지고, 실수요자들의 내집 마련은 더욱 어려워 질것으로 예상해요.
정부는 실수요자를 보호하겠다고 밝혔지만, 시장에서는 여전히 '자금 여력'이 핵심 변수로 작용 중입니다. 장기적인 자금 대책으로 꼭 내집 마련에 성공하길 바라며 항상 부동산 대책에 관심을 가지고 계셔야 기회가 온다는 사실 잊지마세요.
부동산 거래전, 조회가 리스크를 줄이는 습관
규제지역 여부는 부동산 거래의 첫 관문이라 할수 있어요. 계약서 쓰기 전 5분만 투자하면, 대출·청약·세금·전매제한 리스크를 한 번에 점검할 수 있습니다. 청약홈, 토지이음 잊지마세요.
규제지역 조회는 선택이 아니라 자산을 지키는 안전 거래를 위한 습관입니다.