1015 부동산 정부대책 발표이후 '고가주택'이라는 단어를 정말 자주 보게 돼요. 많은 분들이 "도대체 얼마부터 고가주택 일까?", "세금은 얼마나 달라질까?", "서울 아파트 한채 12억 넘는데 고가주택일까?" 궁금해하시죠?
고가주택은 단순히 비싼 집을 뜻하는 게 아니라, 세금·대출·청약 등 다양한 제도에서 불이익을 제시하는 기준선이에요. 즉, 그 기준을 넘어서면 세금은 늘고, 대출은 줄고, 청약 자격이 제한된다고 보시면 됩니다. 오늘은 세금·대출·청약별 고가주택의 기준과 영향을 알기 쉽게 알려드릴게요.
1.고가주택 의미
고가주택이란 정부가 정한 일정 금액 이상인 주택을 말해요. 하지만 기준 금액은 분야마다 다릅니다. 세법에서는 12억 원, 대출 규제에서는 15억 원, 청약 제도에서는 9억 원으로 구분돼요. 조금 복잡해 보이지만, 기준의 목적이 다르기 때문입니다. 이번 1015 부동산대책에 LTV, DTI, DSR에서 많이 제시된 12억원은 세법 기준입니다.
2. 세금 기준: 12억 원 초과 주택 의미
세법에서는 시가 12억 원이 넘는 주택을 고가주택으로 봅니다. 이 기준을 넘으면 양도소득세(집을 팔 때 내는 세금)가 부과돼요.
| 구분 | 기준 금액 | 적용 대상 |
| 일반 주택 | 시가 12억 원 이하 | 1세대 1주택 비과세 가능 |
| 고가 주택 | 시가 12억 원 초과 | 초과분에 대해 양도세 과세 |
이는, 10억 원짜리 아파트를 팔면 양도세가 면제되지만, 15억 원짜리 아파트를 팔면 초과된 3억 원에 대해 세금이 부과된다는 의미입니다. 또한 종합부동산세(종부세)도 공시가격 12억 원을 넘는 주택부터 과세됩니다. 따라서, 세금에서 고가주택의 기준은 '12억 원'이라고 기억하시면 됩니다.
3. 대출 기준: 15억 원 초과는 고가주택
금융권에서는 시가 15억 원을 초과하는 주택을 고가주택으로 봅니다. 이 구간부터는 주택담보대출이 크게 제한돼요.
| 대출 기준 금액 | 대출 가능 여부 |
| 15억 원 이하 | 주담대 가능 (LTV·DSR 적용) |
| 15억~25억 원 이하 | 한도 최대 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 한도 최대 2억 원, 사실상 불가능 |
부동산 대책에 따라서 대출 한도가 조금씩 변하기는 하는데 고가주택에 포함되면 대출은 거의 불가능하다고 봐야합니다. 이는 정부가 대출을 조이면서 투기 수요를 억제하고 가계부채를 줄이려는 목적으로 대출 한도를 조절하기 때문이예요.
15억원 이하 주택은 주담대가 가능한데, LTV(담보인정비율)에 따라 달라요. LTV는 주택가격 대비 대출 가능 비율을 말하며, 집값이 오를수록 LTV는 낮아져요. DSR(총부채원리금상환비율)은 소득 대비 상환 능력을 뜻하며, 1015 부동산 대책에 따라 이 기준도 강화됐습니다.
하지만, 생애최초 주택구매자나 실수요자는 여전히 LTV 70%, DTI 60% 혜택을 유지합니다. 이는 정책의 방향이 '투기 차단 + 실수요 보호'라 볼수 있어요.
4. 청약 기준: 9억 원 초과 주택 보유자는 제한
고급주택은 청약에서는 조금 더 까다로워요. 시세 9억 원이 넘는 주택을 가진 사람은 청약 1순위 자격이 제한됩니다.
| 금액 구분 | 기준 금액 영향 혜택 |
| 9억 원 이하 | 청약 1순위 가능, 가점제 참여 가능 |
| 9억 원 초과 | 주택 보유자 1순위 제한 또는 가점 제외 |
| 무주택자 | 특별공급·가점제 우선 대상 |
예를 들어, 10억 원 아파트를 소유하고 있다면, 새로 분양하는 아파트가 마음에 들어 청약을 해도, 가점제가 불리하여 1순위에서 제외될 수도 있습니다. 이 제도는 청약 기회를 진짜 무주택 실수요자에게 우선 배정하기 위한 장치예요.
5. 고급주택 분야별 기준 표 정리
| 구분 | 기준 금액 | 적용 기준 | 주요 영향 |
| 세법 (양도세·종부세) | 12억 원 초과 | 시가 또는 공시가격 | 양도세 과세, 종부세 부과 |
| 금융 (대출 규제) | 15억 원 초과 | 실거래가(시가) | 대출 한도 축소 또는 금지 |
| 청약 (공공·민영) | 9억 원 초과 | 시세 기준 | 1순위 제한 및 가점 배제 |
고급 주택: 세금은 12억 원, 대출은 15억 원, 청약은 9억 원이 각각의 기준이에요.
6. 고급주택 기준이 다른 이유
사실 정부가 기준을 다르게 정한 이유는 각 제도의 목적이 다르기 때문이에요.
| 제도 | 목적 | 기준 다른 이유 |
| 세금(양도세·보유세) | 조세 형평성 확보 | 고가일수록 세금 부담 강화 |
| 대출(금융 규제) | 시장 과열 억제 | 투기성 수요 차단 |
| 청약(공공주택 제도) | 실수요자 보호 | 무주택자에게 우선 기회 제공 |
즉, 정부가 '세금은 형평성', '대출은 안정', '청약은 공정성'을 기준으로 삼고 있는 거예요.
7. 고가주택 보유자, 대응은?
고가주택(기준 금액 확인)을 보유하거나 구입을 고려한다면 아래 3가지를 꼭 확인해두세요.
① 세금 관리
- 12억 원 초과분은 양도세 과세 대상이에요.
- 매도 시기와 거주 기간을 조절하면 비과세 범위를 최대한 활용할 수 있습니다.
② 대출 전략
- 15억 원을 넘는 주택은 대출 한도가 작아요.
- 필요하다면 보금자리론이나 디딤돌대출 같은 정책 금융상품을 함께 고려해야 합니다.
③ 청약 전략
- 9억 원 이상 주택을 이미 보유하고 있다면 무주택 청약은 어렵습니다.
- 자녀나 배우자 명의 청약통장 등으로 가족 단위 전략을 활용할 수 있어요.
결론｜기준은 다르지만 방향은 같습니다
오늘은 고가주택 정의를 알아보고 이에 따른 세금과 대출 가능 여부를 살펴봤습니다. 정부가 바뀔때 마다, 정책 방향성이 바뀔때 마다 부동산 대책도 달라지는데요, 이번 1015 대책에서도 결국 정부가 말하는 것은 "실수요자는 보호하고, 투기성 수요는 억제한다."입니다.
세금에서는 형평성을,
대출에서는 건전성을,
청약에서는 기회 균등을 목표로 하는 거죠.
내가 가진 집이나 살 집이 어느 구간에 해당하는지 정확히 알고 움직인다면, 세금도 줄이고, 대출도 효율적으로 관리할 수 있습니다.
좋은 학군, 더 큰집, 고급주택 좋기는 하지만 지금 나의 형편에 맞는 집에서 보다 낳은 미래를 위해 추이를 보며 실행하고 자기 계발을 하는것이 미래에 성공 가능성을 높인다는 것을 잊지 마세요.