10월 15일 발표된 1015 부동산 정책(주택시장 안정화 대책)은 과열 조짐을 보이던 수도권 시장에 제동을 거는 내용이 핵심입니다. 대출 한도, DSR, 규제지역 확대, 토지거래허가구역 지정이 동시에 이뤄졌고, 생애최초·실수요자에 대한 예외는 유지되었습니다. 발표 직후 일부 은행의 비대면 주담대 접수가 일시 중단될 정도로 파급력이 컸는데요, "내 대출·청약·전세에 어떤 변화가 생기는가"에 대해 정리해 드리겠습니다.
1015 정책 어떻게 나왔나?
올해 들어 서울과 수도권 일부 지역의 매매 가격과 거래가 반등하기 시작했죠. 이는 금리 인하 기대, 풍부한 유동성, 갭투자 재유입 우려가 겹치며 가계부채 확대와 주거 불안 가능성이 매우 높아진 상황이었습니다. 정부는 수요 억제로 과열을 조기에 차단하고, 실수요 중심으로 시장을 재정렬하겠다는 목표로 이번 대책을 내놨습니다.
핵심 변화 표로 알아보기
| 항목 | 주요 내용 | 시행일 |
| 주담대 한도 축소(수도권·규제지역) | 시가 15억 이하 6억 원, 15~25억 4억 원, 25억 초과 2억 원 |
10월 16일 |
| 스트레스 금리 상향(DSR 산정용) | 1.5% → 3.0% | 10월 16일 |
| 전세대출 DSR 적용 확대 | 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 때 이자 상환액을 DSR에 반영 | 10월 29일 |
| 규제지역·토지거래허가구역 확대 | 서울 전역 + 경기 12개 지역 지정, 허가구역은 실거주 2년 의무 |
공고 즉시 (허가구역 효력 10월 20일) |
결국, 고가 주택 대출 여력 축소 + 실수요 보호 + 투기성 수요 차단입니다. 그런데, 꼭 집이 필요해서 사야하는 사람도 1015 부동산 정책에 자유로울수 없습니다. 또, 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람이라면 이번 대책이 반갑지 않을 텐데, 태어나서 처음으로 집을 구입하는 사람에 대한 부동산 대책은 어떻게 달라졌는지 알아볼게요.
생애최초 주택구매자에게는 어떻게 달라지나!
생애최초(세대원 전원 무주택)에게는 우대 비율이 유지됩니다. 다만 가격 구간별 주택 담보 대출한도는 동일하게 적용됩니다.
| 주택 가격 | 최대 대출 한도 | LTV | DTI |
| 15억 이하 | 6억 원 | 70% 유지 | 60% 유지 |
| 15억 초과 ~ 25억 이하 | 4억 원 | 70% 유지 | 60% 유지 |
| 25억 초과 | 2억 원 | 70% 유지 | 60% 유지 |
핵심: 한도는 줄어들었지만 담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 우대는 그대로입니다. 아울러, 정책성 대출(보금자리론·디딤돌)도 종전 조건으로 이용 가능해요.
보금자리론, 무엇이 바뀌었을까?
일반 대출자의 보금자리론은 LTV·DTI가 하향됩니다. 다만 생애최초·실수요자는 종전 기준을 유지됩니다.
| 구분 | 시행 전 | 시행 후(일반대출) | 생애최초·실수요자 |
| LTV(아파트) | 70% | 60% | 70% 유지 |
| LTV(비아파트) | 65% | 55% | 70% 유지(요건 충족 시) |
| DTI | 60% | 50% | 60% 유지 |
| 최대 한도 | 3.6억(생애최초 4.2억) | 동일 | 동일 |
실수요자 요건은 부부 합산 연소득 7,000만 원 이하, 주택 6억 원 이하, 무주택 세대(모두 충족)되어야합니다. 요건이 충족 되면 보금자리론 우대 비율(70%/60%) 유지가 가능해요.
토지거래허가구역과 오피스텔 규제, 아리송한 부분 알아보기
처음 발표 직후 "오피스텔·상가도 LTV 40%인가?"라는 혼선이 있었습니다. 금융위원회 10월 17일 설명자료에서 명확히 정정됐습니다.
- LTV 40% 적용 대상: 주택(아파트, 동일 단지에 아파트가 1동 이상 포함된 연립·다세대)
- 비대상(종전 유지): 오피스텔·상가 등 비주택 → LTV 70% 유지
비주택 부분은 종전 유지 되고, 허가구역 내 주택 거래는 실거주 의무 2년, 비주택담보대출 LTV는 70%로 유지입니다.
전세대출 회수 기준과 예외 사유는?
예를 들어, 투기과열지구에서 3억 원 초과 아파트를 매수하면 전세대출은 소유권 이전등기 완료일에 원칙적으로 회수됩니다. 다만 다음과 같은 예외가 있습니다.
- 세입자 거주 중: 임대차계약 잔여 기간까지 유예
- 분양권·입주권 매수: 준공 이후 등기일 또는 잔금일 중 빠른 날 회수
- 다음 사항이 모두 충족시 예외 사유에 해당 : 시·군 간 이동으로 직장 이동·자녀 교육·부모 봉양 등의 불가피한 이주로 실거주 시( 구입 주택과 임차 주택 모두)
서울시 반응과 시장에 미칠 영향
오세훈 서울시장은 "대출 제한으로 이주비·사업비 조달이 어려워져 정비사업 속도가 늦어질 수 있다"고 우려를 표명했어요. 그리고, 서울시는 주택진흥기금 융자 기능 보완 등으로 공급 차질을 줄이겠다고 했는데, 이는 정부의 수요 억제 정책과는 다르게, 서울시는 공급 유지에 방향을 두고 있어, 향후 보완책(정비사업 속도 유지 장치)이 병행될 가능성이 크다고 봐요.
앞으로 추가로 나올 수 있는 보완 대책(전망)
실수요와 투기의 구별 규제는 정밀해지고, 공급은 전략적으로 보완되는 흐름이 유력합니다. 세제, 금융 지원, 정비 사업 등으로 살펴보겠습니다.
- 세제 보완: 종부세·양도세 중과 재도입, 고가주택 기준 하향 검토
- 금융 추가 규제: 스트레스 금리 3.5% 상향, 초고가 주택 대출 제한 강화
- 정비사업 합리화: 안전진단 완화, 용적률·층수 규제 조정 등 공급 보강
실수요자 대응 가이드 간단 정리
- 정책금융 적극 활용: 디딤돌·보금자리론, 특례보금자리론 등 우대 조건 재확인
- 혼합형 금리 활용: 고정 부담은 낮추고 금리 하락기에 대응
- 청약 전략 점검: 비규제지역·공공분양·신혼희망타운 등 실수요 우선 트랙 활용
- 거주 계획 명확화: 허가구역의 실거주 2년 의무를 염두에 두고 매수·전세 계획을 함께 설계
- DSR 관리: 전세대출 이자도 DSR에 반영(1주택, 수도권·규제지역)되는 만큼 총부채 관리 필수
결론｜규제는 강화되지만, 실수요자의 길은 열어 두었다
1015 부동산 정책은 고가 주택 대출 여력을 줄여 과열을 진정시키고, 생애최초·실수요자에게는 우대 비율을 유지해 주거 사다리를 보호하는 데 초점을 맞췄다 할수 있습니다. 단기적으로 거래는 둔화하겠지만, 투기 억제와 시장 안정이라는 방향성은 분명합니다. 내 집 마련을 준비하는 실수요자라면, 정책금융과 지역별 규제 강도, 전세·매수의 순서를 치밀하게 설계하는 것이 최선의 대응입니다.
생애최초·실수요자라면 '시장의 과열을 누르고 안정적 주거 환경을 만들겠다'정책의 변화를 잘 이해하고, 정책금융과 청약제도를 현명하게 활용하는 것이 중요합니다. 다음 포스팅에서는 주택시장의 용어들을 풀어서 설명해 보겠습니다.